Развитие транспортной системы сделает коммерческую недвижимость популярнее.
По предварительным оценкам объем нового предложения на рынке офисной недвижимости Москвы составит немногим более 350 тыс. кв. метров, а с учетом территории, прилегающей к МКАД, – порядка 400 тыс. Основной ввод был сформирован за счет бизнес-центров класса А (258 тыс. кв. метров), доля которых увеличилась. При этом наименьшая активность арендаторов и покупателей отмечена в районах столицы за Кольцевой автодорогой и ближнем Подмосковье. Опрошенные «Московской перспективой» эксперты главную проблему видят в плохой транспортной доступности проектов, при этом прогнозируют скорое изменение ситуации к лучшему.
На данный момент ситуация на рынке коммерческой недвижимости является продолжением наметившихся в 2016–2017 годах трендов по сокращению свободных площадей. Как сказал Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», в прошлом году уровень вакансии снижался в течение всего 2017 года, и сейчас показатели находятся на самом позитивном уровне с начала кризиса.
Так, для офисов класса А по итогам 2017 года он составил порядка 15%, класса В и В- около 8,5%, в сегменте С впервые за несколько лет опустился ниже 7%. Уровень вакантных помещений в складском сегменте составляет порядка 9,4%.
«Доля пустующих площадей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости рекордно низкая за период как минимум с конца 2013 года», – отметил Андрей Ковалёв.
Большинство пустующих офисов находятся за МКАД – такие итоги 2017 года подвели специалисты компании Knight Frank. Доля свободных площадей класса А составила 39,9% от общего объема предложений, класса В – 23%. При этом самый высокий уровень занятости офисных площадей в минувшем году отмечался в Павелецком деловом районе Москвы (уровень вакансии в классе А снизился на 11%, в классе В – на 9%). Также в лидеры вышли Белорусский деловой район и «Москва-Сити». Общий объем ввода офисных площадей на данный момент не подсчитан, но, по прогнозам экспертов, составит порядка 400 тыс. кв. метров. При этом, по их мнению, 2018 год принесет увеличение показателей на 15–20%.
Помещения за МКАД пользовались спросом до кризиса 2008-го в первую очередь из-за современных зданий и низких цен. Часть объектов, которые тогда успели ввести, хорошо заполнены до сих пор – БЦ «Крылатские холмы», RigaLand, «Румянцево». А вот центры, построенные в последние годы, не обладают этим конкурентным преимуществом, считают эксперты Knight Frank.
Основные причины – большой объем ввода площадей за Московской кольцевой автомобильной дорогой, притом что офисы в городской черте сильно скорректировали ставки с начала кризиса. В загородных объектах ставки также снижаются до 25%, но спрос в достаточной мере это привлечь не помогает – очень сильна конкуренция со стороны московских объектов сопоставимого класса. «Дальнейшее снижение ставок могло бы повысить конкурентоспособность загородных офисных центров, но в большинстве случаев, особенно с учетом кредитной нагрузки, оно может просто убить этот бизнес», – считает Андрей Ковалёв.
Одна из главных проблем, сходятся во мнении опрошенные «Московской перспективой» эксперты, – недостаточная транспортная доступность. Офисная недвижимость, расположенная за МКАД, так или иначе привязана локацией городов и ориентируется на предприятия и рабочую силу, которые сосредоточены на этом рынке, либо зависят от стоимости квадратного метра и имеющейся или перспективной транспортной инфраструктуры.
В случае с офисной недвижимостью новой Москвы, где создаются условия для комфортного размещения рабочих мест, ситуация обстоит гораздо лучше, чем в других районах столицы, расположенных за МКАД или в близлежащем Подмосковье. Например, по данным директора по сдаче в аренду офисной недвижимости компании PPF Real Estate Russia Николы Обайдина, в течение 2017 года был закрыт ряд крупных сделок за пределами центра Москвы. Например, в офисном парке класса А Comcity в новой Москве компания «Теле2» арендовала около 14 тыс. кв. метров. «На сегодняшний день офисный парк Comcity имеет вакансию всего 3% из 107,5 тыс. кв. метров офисных площадей. Это один из лучших показателей по всей Москве. Арендаторы ориентируются не на удаленность от Кремля, а прежде всего на транспортную доступность к комплексу, качество и развитость его инфраструктуры, а также на уровень профессионализма девелопера и управляющей компании», – сообщил Обайдин.
По мнению гендиректора ГК Sroytech Юрия Волкова, большим подспорьем для подмосковных городов, офисная недвижимость которых ориентируется – в зависимости от месторасположения – все-таки на работников из Москвы, станет строительство Центральной кольцевой автодороги и Московских центральных диаметров. МЦД позволят удобной сетью связать транспортные потоки двух регионов и значительно сократить время в пути. «Это сделает офисную недвижимость за МКАД привлекательнее», – считает он.
В наступившем году, прогнозируют эксперты, ситуация на рынке продолжит меняться, в основном в лучшую сторону. Увеличится ввод объектов, который может составить порядка 450 тыс. кв. метров на территории Москвы, или около 520–550 тыс. кв. метров с учетом ближнего Подмосковья.
